政策法规
房地产抵押权登记的生效要件主义与对抗要件主义
编辑时间:2011/12/2 9:42:11  点击数:

依据登记对于法律行为产生的不动产物权变动效力的影响,国外立法上有登记生效要件主义与登记对抗要件主义之别。前一种,以登记作为不动产物权变动的生效要件,非经登记,不发生物权变动效力。后一种,不以登记为不动产物权变动的生效要件,当事人就不动产物权达成合意之时,即发生效力,但非经登记不得对抗第三人。
我国《物权法》对于抵押权登记原则上采取登记生效要件主义,例外采取登记对抗要件主义(《物权法》第9条)。
    ①不动产抵押权和以某些不动产物权设定的抵押权采取登记生效要件主义(《物权法》第187条),如房地产抵押登记。所谓“抵押权自登记时设立”是指只有在办理登记之后,当事人通过订立抵押合同,所要达到的法律效果才出现,即抵押权产生了。没有登记,则抵押权不产生。但未办理抵押权登记,不影响当事人之间订立的抵押合同本身的效力(《物权法》第5条)。
    ②不动产抵押权的善意取得。善意取得需具备一定的条件,一是抵押权人在设定抵押时是善意的,善意是指不知情,不知道或者不应知道抵押人抵押财产时没有处分该项财产的权限,而误信抵押人就是所有权人。如果抵押权人明知道抵押财产为共有财产,而未与全体抵押人订立抵押合同就设定抵押权,则属于恶意。如其他抵押人不能证明抵押权人是恶意,则推定其为善意。二是担保的主合同债权真实、合法。三是已对抵押财产进行了抵押登记。
    [案例一]甲向乙借款800万元,以其所有的房屋作抵押,并办理了公证。后甲又向丙借款500万元,还用“抵押”给乙的房屋作抵押,并在房屋登记部门办理了抵押登记。甲逾期未还款,乙向法院起诉,要求行使抵押权并优先受偿,以实现债权。可否?答案是否定的。本案中,甲、乙因为没有办理抵押登记,因此抵押权未设立,乙何谈行使抵押权?也无权优先受偿。但甲、乙的借款合同具有法律效力,乙对甲享有普通债权。当丙的债权到期而未受清偿,则丙可行使抵押权并优先受偿。
    [案例二]甲、乙系夫妻,甲用夫妻共有房屋(房屋所有权登记在甲名下)作抵押,向丙借款30万元,并在房屋登记部门办理了抵押登记。甲逾期未还款,丙向法院起诉,要求行使抵押权并优先受偿,以实现债权。乙辩称:甲抵押未经我同意,抵押无效。该辩称如何?答案是否定的,本案中,乙不能举证证明丙系恶意,则丙已善意取得抵押权。